임대차 종료 시 원상회복의무, ‘이것’만 기억하세요

김다희 변호사

(법무법인 지온)

dhkim@jionlegal.com

[편집자주] 

본란에서는 임대차 종료 시 원상회복의무에 대한 김다희 변호사의 기고를 게재한다. 공단 등 국가기관, 의료기관 및 대형제약사의 송무 및 자문 업무를 다수 수행해온 김다희 변호사는 현재 강남 소재 법무법인 지온에재직하고 있다.

“임대차 종료 시 전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복해야 하나요?”

안녕하세요, 대형로펌 출신 민사 전문 변호사 김다희입니다. 임대차 종료를 앞두고 임대차 원상회복의무와 관련한 분쟁 상황에 놓여계신가요? 

지금 이 글을 읽고 계시다면 임대인과의 분쟁 상황 속에서 그 해결책을 찾고자 애쓰고 계신 원장님들이리란 생각이 듭니다.

저도 평소 한의원 임대차 원상회복의무와 관련한 상담을 많이 진행하는데요. 

오늘은 많이들 궁금해 하시는 임대차 종료 시의 원상회복의무의 범위와 관련하여 쉽게 말씀드리도록 하겠습니다. 

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민법은 사용대차의 차주가 목적물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 규정하고 있고, 이를 임대차에 준용하고 있습니다(민법 제654조, 제615조).  

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즉, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료 시 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 합니다. 

그렇다면 원상회복의 내용과 범위는 어떠할까요?

1. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무의 내용 및 범위와 관련한 약정이 있을 경우 그에 의합니다.  

임대차가 종료된 때 임차목적물의 원상회복의 내용과 범위에 관하여 당사자 사이에 구체적, 개별적인 약정이 있는 경우에는 그에 의합니다. 

2. 당사자 사이에 임대차 원상회복의무와 관련한 별다른 약정이 없는 경우, 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 됩니다.

 (1) 대법원은 별도의 약정이 없는 한 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다고 판시하고 있습니다.

전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부 시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).

(2) 다만 대법원은 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다고 판시하면서, 

이전 임차인으로부터 영업을 양수하여 운영하고 임대차계약서에 임대차 종료 시 그 원상회복의무를 정한 사안의 경우에는 설사 비용상황청구권을 포기한 사정이 있다고 할지라도 그와 같은 사정만으로 영업 양수한 시설의 원상회복의무를 면제하기로 하였다고 보기는 어렵다고 보아 전 임차인이 설치한 시설이라도 현 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 판시하였습니다.  

갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료 시 을의 원상회복의무를 정하고 있으므로 병 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 을이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 병 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 을이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 병 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

(1) 판례와 (2) 판례는 서로 상반되는 것이 아닙니다. (2) 판례는 영업을 양수하여 운영한 사정 및 임대차계약서에 임대차 종료 시의 원상회복의무에 관하여 정한 점을 고려하여 구체적, 개별적으로 원상회복의무의 내용과 범위에 관해 판단한 것일 뿐이지요. 

3. 권리금 지급 사실만을 가지고 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복 비용을 당연히 현 임차인에게 청구할 수는 없을 것으로 생각됩니다. 

최근 하급심 판결 중 “전 임차인으로부터 비품, 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품, 시설 등을 그대로 사용하여 영업하였을 경우 임차인은 전 임차인의 비품, 시설의 철거의무까지 인수하였다고 봄이 타당하다.”고 판시한 사례 등이 있습니다(서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507판결). 

위 판례 등을 근거로 권리금 지급 사실이 있다면 무조건적으로 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복의무가 현 임차인에게 있는 것처럼 오인되는 경우가 있는 것 같은데요. 

하지만 권리금 지급 사실 하나만을 가지고 현 임차인이 무조건적으로 전 임차인이 시설한 부분에 대해서까지 원상회복 의무를 부담한다고 할 수는 없습니다. 

위 하급심 판례에서도 권리급 지급 사실 뿐 아니라 원피고가 작성한 임대차계약서에 전 임차인이 설치한 시설 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하도록 명문화 되어 있는 점 등을 고려하였다는 점을 기억하셔야 합니다. 

즉, 결국 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다는 것이지요.

따라서 권리금을 지급한 사실 하나만을 가지고 종전 임차인이 한 시설물에 대한 원상회복의무를 현 임차인에게 지우는 것은 부당하다고 생각됩니다. 

지금까지 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 살펴봤는데요. 

꼭 기억하셔야 할 점 하나가 있습니다. 

임대차 계약시 원상회복의무의 내용과 범위에 관해서 구체적이고도 명시적인 약정을 남겨 놓는 것이 향후 분쟁을 최소화할 수 있는 가장 좋은 방법이라는 것입니다.

부디 한의원 운영을 위한 임대차 계약 시, 원상회복의무의 내용과 범위에 관한 구체적인 약정을 남겨 놓으셔서 분쟁의 가능성을 최소화하시기를 바랍니다.