한의원 세무 칼럼 – 052

상속세는 유산을 취득한 상속인에게 부과되는 세금, 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 피상속인 관할 세무서에 신고해야



부동산을 상속받을 시에 유의할 점



[한의신문]홍길동(가명) 원장님은 5년전에 아버지가 돌아가시면서 경기도에 있는 부동산 하나를 상속받았다. 상속 당시 상속인은 어머님과 홍길동 원장뿐이었는데 상속재산은 부동산 하나랑 은행 예금 2억원뿐이었다. 부동산은 기준시가로 5억 시가로는 7억이었는데 고인이 배우자가 있는 경우 10억원까지는 상속세를 내지 않아도 된다고 해서 상속세 신고를 하지 않았다.



그런데 이번에 이사가면서 현금이 모자라서 상속받은 부동산을 팔기로 하고 세무사한테 상담했는데 양도세 폭탄이 나온다고 해서 걱정이 많다.

상속세는 흔히 부자들 세금이라고 해서 대부분의 사람들은 부모님이 돌아가셔서 일부 재산을 상속받을 때 상속세 신고를 하지 않는 경우가 많다. 특히 상속재산 가액이 10억원 이하일 경우는 상속세 신고와 전혀 상관없다고 생각하는 경우가 많은데 경우에 따라서는 내야 할 상속세금이 없더라도 상속세 신고를 하는 것이 유리한 경우가 있다.



이번호에서는 부동산을 상속받을 시에 유의 할 점에 대해서 알아보기로 하자.



​고인(피상속인)의 재산상의 권리의무를 포괄적으로 승계하는 것을 상속이라 하며 상속세는 유산을 취득한 상속인 또는 수유자에게 부과되는 세금으로 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 피상속인 관할 세무서에 신고해야 한다.

더불어 상속재산이 부동산이 있을 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이내에 부동산 명의 변경 등기를 해야 하며 관련된 취득세를 구청에 납부해야 한다.



세법상 상속세 계산시 배우자가 존재하는 경우 배우자 공제의 명목으로 최소 5억원을 공제해주고 일괄 공제의 명목으로 또 5억원을 공제해주기 때문에 상속재산가액이 10억 이하일 경우에는 상속세가 발생하지 않는다. 다만 고인이 배우자가 없는 경우 배우자 공제가 없고 일괄공제 5억원만 적용되므로 5억원 이상이면 상속세 신고를 해야 한다.



다만 상속받은 재산이 주택이나 토지등 부동산이 있다면 상속세가 없다고 해도 상속세 신고여부를 고민해야 한다. 왜냐하면 상속받은 부동산을 양도시 양도세 세금부담이 달라지기 떄문이다.

일반적으로 내야 할 상속세가 없으면 상속세 신고를 하지 않는데 그럴 경우 상속재산 가액은 세법상 기준시가로 결정되는 경우가 많다.



따라서 홍길동 원장이 상속세 신고를 하지 않는다면 국세청은 홍길동 원장이 상속받는 재산의 가치를 매매가액 기준이 아닌 기준시가로 판단하게 되며 이는 곧 홍길동 원장의 부동산 취득가액이 된다. 다만 상속세 신고를 하였다면 상속당시의 시가인 매매사례가액이 취득가액이 된다.



정리하면 다음과 같다.



(1)상속세 부담은 없지만 상속세 신고를 한 경우

부동산 양도시 취득가액이 7억으로 잡히기 때문에 매매가액 10억과 취득가액 7억의 차이인 3억에 대해서만 세금을 내면 된다.



(2)상속세 부담이 없어서 상속세 신고를 안한 경우

부동산 양도시 상속 당시 기준시가로 잡히기 때문에 취득가액이 5억으로 계산되어서 매매가액 10억과 취득가액 5억원의 차이인 5억에 대해서 세금을 내야 한다.



그렇다면 양도 당시라도 매매사례가액으로 부동산 중개업소의 의견서를 첨부해 신고하면 세무서로부터 인정받을 수 있을까? 상속재산 평가원칙은 시가이다. 부동산의 경우 시장에서 사고 파는 물건처럼 다량으로 거래되는 재화가 아니기 떄문에 비슷한 물건이라 판단할 수 있는 매매사례가액이 상속개시일 기준 전후 6개월내에 있어야 한다.



단 실무상 주택과 토지의 경우 동일한 물건으로 인정해주는 경우는 거의 없고 아파트의 경우는 같은 단지의 비슷한 조건의 아파트가 매매된 사례가 있으면 인정받을 수 있다.

매매사례가액이 없는 경우 2군데 이상의 감정평가법인에 감정평가를 받는 방법도 있으나 감정평가 수수료가 만만치 않은 데다 세무서에서 거절당하는 케이스도 있고 감정평가가액도 시가보다 적게 나오는 경우가 많다.



또한 상속세가 양도세보다 저렴하기 때문에 상속받은 재산이 많은 경우 당장 상속세 부담이 된다고 부동산을 기준시가로 계산하여 상속세를 신고하는 경우보다 매매사례가액이나 감정평가를 받아서 부동산의 취득가액을 높이는 것이 향후 양도세 폭탄을 피할 수 있다.

따라서 상속세가 나오건 나오지 않건 부동산을 상속받은 경우에는 상속당시부터 향후 양도를 고려하여 상속세 신고를 할지 하지 않을지 그리고 상속세 신고를 할 경우 부동산 가액을 뭘로 잡을지 전문가와 상담하는 지혜가 필요하다.



문의사항 Tel : 010-3422-1650 ｜ Freecolt@naver.com



조인정 세무사·미국공인회계사