한의원 세무 칼럼 – 085

종소세 신고 시 이것 주의하세요!



[한의신문] 『홍길동원장은 시골에서 농사짓던 부모님으로부터 논과 시골집을 하나 상속 받았다. 논과 시골집은 동네 사람들한테 임대하고 소정의 임대료를 받고 있다. 또한 작년에 장인어른이 돌아가시면서 와이프가 주거용 오피스텔(10평) 하나를 상속받았다.』



상기 홍길동 원장 케이스처럼 종소세 신고시즌을 맞이해 주택임대소득이나 강의료, 원고료 등 기타 소득이 있는 분들이나 부모님으로부터 상속받은 주택을 형제들끼리 공동으로 소유하는 경우 누구의 소득으로 신고해야할지 여부 등등에 대한 문의가 많다. 이번호에서는 케이스별로 종소세 신고 시 주의해야 할 점에 대해 알아보기로 하자.



1. 소득세 비과세부동산 임대소득은 다음과 같다.



-전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 농지의 임대소득

즉 상속받은 논이나 밭을 임대했는데 그 논에서 쌀이나 보리같은 작물 생산을 하면 비과세이고 과일이나 야채를 재배하는 경우는 과세가 된다는 것이다. 상기 케이스 경우 임대한 논을 소작인이 쌀농사를 지으면 비과세가 되고 비닐하우스를 지어서 꽃등을 재배하면 과세소득이 된다.



-고가주택이 아닌 1주택 소유자의 월세, 2주택 이하 소유자의 전세보증금의 간주임대료(고가주택이란 12월 31일 기준 혹은 양도일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말함)

즉 9억원을 초과하는 고가주택의 경우 1세대 1주택이더라도 월세 소득이 있는 경우 무조건 과세되며 2주택 이상인 경우에는 월세가 과세된다.



2. 보증금에 대한 과세



-3주택 이상 소유자는 보증금에 대해서 시중 정기예금 이자율만큼 과세

즉 (보증금 합계-3억원)×60%×1.8% 만큼 계산된 금액이 과세된다.

예를 들어 아파트 하나를 7억에 전세를 주었을 경우 (7억-3억)×0.6×1.8%= 4,320,000원 만큼이 소득으로 잡히는 것이다.



단, 주택수는 부부합산하여 3주택을 계산하며 국민주택규로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 주택수 산정에서 제외한다. 즉 기준시가 3억원 이하의 국민주택은 3주택수의 계산에서 제외되므로 다른 주택이 3주택이상이어서 보증금이 과세대상이라 하더라도 3억이하 국민주택은 보증금의 계산에서도 제외되어야 한다.



상기 사례에서는 농가주택이나 주거용 오피스텔의 경우는 주택수 산정에서 제외되므로 소득세에서는 홍길동 원장의 경우 1주택 소유자가 된다.



3. 주택임대소득 총수입금액 2천만원 이하는 2018년까지 비과세



비과세대상이 아닌 과세대상 주택임대소득이라 하더라도 수입액 기준으로 2천만원 이하의 소득은 종합소득세를 2018년까지 비과세하며 이때 국민주택 여부, 고가주택여부 등은 관계 없으며 수입금액 2천만원을 1원이라도 초과하는 경우는 전액 과세대상으로 보아야 한다. 공동사업의 경우 구성원 개인별로 분배된 수입금액을 기준으로 비과세 여부를 판단한다.



즉 2천만원까지는 전액 비과세지만 20,000,100원일 경우는 전액 과세되니 2천만원 언저리의 임대소득일 경우 2천만원을 넘지 않도록 조심해야 한다. 또한 상속받은 주택이 있고 그 주택 임대소득이 5천만원인데 형제랑 공동소유해서 1인당 분배금액이 2천이 안 될 경우는 각각 비과세 대상이다.



4. 기타 유의사항



-비과세 주택임대소득을 계산함에 있어 국외에 소재하는 주택도 주택수 계산에 포함

예를 들어 자녀가 외국에서 공부중이라서 외국에 조그만 원룸을 하나 구입했을 경우 그 집도 주택수 산정에 합산된다.



-오피스텔을 임차인이 상시주거용으로 사용한 경우 주택임대소득으로 과세

임차인이 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로, 오피스로 사용하는 경우에는 상가로 본다.



-다가구 주택은 1개의 주택으로 보되 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산



-공동소유의 주택은 지분이 가장 큰자의 소유로 계산하되 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산.

다만 지분이 가장 큰자가 2인이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

예를 들어 아버님이 돌아가시면서 어머님이랑 형제들끼리 공동상속 받은 경우에는 그 집은 지분율이 가장 많은 자의 소유로 계산하되 지분율이 똑같은 경우에는 상속인들끼리 합의하여 1명을 대표자로 선정하며 소득세 신고시 그 집은 그 대표상속인 수입으로 잡히는 것이다.



-임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세 하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산



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