이사를 계획중인데 규제지역이 확대되면 세금부담이 달라질까?

박진호 변호사

-한의사

-법무법인 율촌, 조세그룹

제마는 2015년 A아파트 분양공고를 보고 청약을 해 당첨됐고, 해당 아파트는 2018년에 완공됐다. 다만, 아이들 학교 진학을 위해 분양받은 아파트와 다른 지역에서 세입자로 계속 거주 중이다. 

즉, 제마는 분양받은 아파트에는 한 번도 거주한 적이 없다. 해당 아파트는 2017년에 조정지역에 지정됐다가 2023년 비조정지역으로 변경됐다. 제마는 비조정지역에 있는 A아파트를 매도하면 2년 실거주를 하지 않아도 1세대 1주택 비과세를 적용받는 줄 알고, 주택매도 후 다른 곳을 사서 실거주를 하려고 알아보았다. 

그런데 정부가 2025. 10. 15. 대책을 발표하면서 A아파트가 조정지역으로 묶이게 됐다. 제마는 무리해서라도 A아파트로 이사를 가서 2년 실거주 기간을 채워야 하나 고민이 된다. 어떻게 해야 할까?

양도소득 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되려면? 

부동산·주식 등 소득세법상 양도소득 과세대상으로 열거된 자산을 양도하여 얻은 차익이 있으면 양도소득세를 내야 한다. 그런데, 주택의 매매에 대하여 다른 자산의 매매와 동일하게 과세를 하면, 국민의 주거이동성에 상당한 제약이 따르게 된다. 

가계는 이직, 자녀의 진학, 교육, 요양 등을 이유로 생애주기에 따른 거주 이동의 필요가 생긴다. 그런데 만약 주택가격의 자연상승분에 대한 공제를 전혀 적용하지 않고, 주택의 매매차익 전부에 대해 소득세를 과세하면 가계는 이사를 갈 때마다 거액의 세금을 납부해야만 한다. 

이는 가계가 그동안 축적한 가계자산을 주택에 추가 투입하도록 하고, 한편으로는 주택을 보유한 가계로 하여금 주택의 매각을 주저하여 양도소득의 실현을 회피하도록 만든다. 만약 이사를 갈 필요가 있는데 축적된 가계자산이 부족한 경우 세금을 내고 더 낮은 가격수준의 주택으로 이사를 가게 되기 때문이다. 

소득과세가 국민의 주거이동성을 제한하는 효과, 그리고 주택시장의 동결효과를 내는 셈이다. 따라서 각국은 이 같은 부작용을 최소화하면서도 양도소득에 대해서도 합리적인 세부담을 부과하기 위해, 가계가 거주하는 주택에 대한 나름의 조세감면 규정을 두고 있다. 그 일환으로 마련된 것이 우리 세제의 1세대 1주택 비과세 규정이다. 

1세대의 세대원 전원이 보유한 주택이 1개뿐인데, 해당 주택을 취득한 지 2년이 지나 매각하면서 매각가액이 12억 원 이하라면 그로 인한 양도소득은 비과세한다.  만약 주택이 취득 당시 조정대상지역에 위치해 있었다면, 2년 이상 보유해야 할 뿐만 아니라 2년 이상 세대원 전원이 거주해야 한다는 요건이 추가된다. 

만약 매각가액이 12억 원을 초과하면 어떻게 계산할까? 매각가격 가운데 12억 원에 해당하는 부분의 비율만큼, 양도소득이 비과세된다고 보고 나머지 양도소득을 계산한다. 

예컨대, 9억 원에 매수하여 18억 원에 매각한 주택이 있다고 가정하자. 매각가격인 18억 원 가운데 12억 원에 해당하는 부분의 비율은 2/3이다. 따라서 매각차익 9억 원 가운데 2/3인 6억 원은 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아 과세되지 않는 소득으로 보고, 나머지 3억 원의 소득만 과세 대상인 양도소득금액으로 보아 과세한다.  

취득 당시 해당 주택이 조정지역에 소재하는지 

여부에 따라 결정되는 거주요건

위에서 언급한 ‘세대원 전원의 2년 이상 거주’ 요건을 조금 더 살펴보자. 국토교통부가 2017년 8. 2. 대책을 발표하면서 조정지역으로 지정한 지역에 소재한 주택의 경우 세대원 전원이 2년 이상 거주해야만 1세대 1주택 비과세를 적용받게 됐다. 

다만, 정부는 주택을 일정기간 보유한 것만으로 1세대 1주택 비과세가 적용되는 종전 규정을 신뢰하고 주택매매계약을 체결한 국민을 보호하기 위해 경과규정을 마련해 두었다. 이에 따르면, 2017. 8. 2. 이전에 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류를 통해 확인되고, 계약금 지급일 현재 세대원 전부가 주택을 보유하지 않은 자에 한해서는 종전 규정이 적용된다.  

제마는 실거주 요건을 채우기 위해 

이사를 가야만 할까?

서두의 사례에서, 제마는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 A아파트로 이사를 가야 할까? 먼저, 제마가 A아파트를 취득한 때는 2018년이고, 그 당시 조정지역이었으므로 일단 거주 요건이 있다고 보아야 한다. 

매도 당시 조정지역인지 여부는 다주택자에 대한 중과세율 적용(현재 시행령을 통해 2026년 5월까지 유예되어 있다)할지 여부를 결정하므로, 이번에 새로 조정지역으로 지정되었다는 사실은 1세대 1주택 비과세 요건 적용에 별다른 영향을 미치지 않는다. 

다만, 제마가 A 아파트의 청약에 당첨되어 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 때는 2015년일 것이다. 이는 2017년 8. 2. 대책일 이전임이 명백하므로, 그 계약금 지급일에 제마가 속한 세대원 전부가 주택을 보유하지 않았다면 종전의 규정에 의해 1세대 1주택 비과세 적용 여부를 판단할 수 있다. 이 경우라면, 굳이 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받기 위해 이사를 갈 필요는 없다는 뜻이다.  

다만, 만약 A아파트의 시세가 많이 올라 매각가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이라면, 장기보유특별공제에 따른 양도소득 감면의 효과를 추가로 검토해 보아야 한다. 장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 장기 보유함에 따른 자연적인 물가상승분을 과세소득에서 공제하여 납세자의 세 부담을 낮추는 역할을 한다. 

일반적인 경우 장기보유특별공제율은 연간 2%씩 누적하여 계산한다. 그런데 대상 부동산이 거주기간이 2년 이상이면서 1세대가 1주택만을 보유한 경우에는 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%씩 누적하여 계산한다. 

장기보유특별공제의 혜택이 크다면, A아파트에 2년 이상 거주하여 세부담을 낮추는 방안도 생각해 볼 수 있다. 다만, 정부는 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제 혜택이 과도하다고 보고 그 개정 여부를 고민하고 있다. 

A아파트로 이사를 가서 거주하면서 절감할 세액효과와 거주이전에 따른 불편, 그리고 2년 이상 해당 지역에 거주한 후 거래를 하는 데 따르는 기회비용, 장기보유특별공제 제도 개정가능성 등을 종합적으로 고려하여, 어떤 것이 최적의 전략이 될 것인지 전문가의 조언을 받아 검토해 보는 것이 좋겠다.