임은지 대표이사

부채도 투자다…‘돈 되는 부채와 돈 먹는 부채’

명쾌하게 풀어보는 한의경제학 - 33



2002년 당시 개원가에 유행이던 엔화 대출 5억을 빌려 개원한 L원장, 1%대 초저금리로 인해 일반 대출에 비해 상대적인 대출 이자 차익이 큰데다 2005년 이후 엔저현상으로 대출 원금까지 줄어들자 나름 환테크에 성공했다고 자부하고 있었다.



하지만 2008년 금융위기 이후 엔화 환율이 두 배로 뛰는 바람에 오히려 대출 원금이 초기보다 더 늘고 이자 부담도 세 배 가까이 늘어났다. 당시 개원 자금 이외에도 개인 용도로 주상복합아파트 구입에 5억원을 더 빌려 쓴 것이 문제였다.



친한 친구 말만 믿고 덜컥 빌려서 매입했지만 금융위기 이후 주상복합아파트 인기가 시들해져 시세가 떨어지자 은행측으로부터 일부 원금 상환 압력까지 들어온 것이다. 결국 20억원 가까이 늘어난 엔화 대출 때문에 지금은 소득의 절반 이상을 빚 갚는데 사용하고 있어 생활이 빠듯하다.



엔화 대출은 초기에 무역업 등의 기업들만을 대상으로 하다가 일부 금융권에서 의사, 변호사 등의 자영업자들에게도 허용해 주었는데, 마치 특권을 주는 것처럼 알려졌다. 핵심은 초저금리로 인한 대출 금리차였다. 이로 인해 병원 등의 사업용뿐만 아니라 개인적인 용도의 자산 매입에도 활용되었다.



여기에 환차익의 투자가 위험이 없는 것처럼 포장된 것도 문제였다. 이후 경기 부진으로 소득 축소도 한몫 했고, 전문직 신용대출 한도 하향 조정과 부동산 담보 대출의 경우 낮아진 시세로 인한 원금 상환 압력도 있었다.



특히 엔화가 낮아진 적정 시점에 원화로 갈아타지 못해 시기를 놓쳐 피해가 더 커졌다. 대출 관리의 문제도 있던 것이다. 대표적인 사례로 개원가에서 독이 든 사과로 불리던 엔화 대출을 예로 들었지만 대부분 원장들은 부채를 통해 좋은 경험을 하지 못했다.



하지만 대출이 무조건 나쁜 것만은 아니다. 엔화 대출처럼 돈 먹는 부채가 있는 반면 돈이 되는 부채도 있다. 즉 부채도 나쁜 부채와 좋은 부채가 있다. 상환 가능한 범위 내에서 대출이 이루어지면 좋은 부채로 볼 수 있다. 대출이 총 보유 자산의 절반이 넘지 않는 경우 충분한 상환 여력이 생긴다. 금리 변동과 경기 상황에 따른 은행 등의 상환 요구에 언제든지 대응할 수 있어야 한다. 은행은 이익을 추구하는 곳이지, 고객을 위한 금융회사가 아님을 명심해야 한다.



또한 상환 규모가 월소득의 최대 40%가 넘지 않도록 해야 한다. 이미 연소득의 절반 이상으로 부채 상환을 하고 있다면 적신호다. 특히 개원 자금 대출을 무리하게 일으킨 경우 예상과 달리 매출이 충분치 않으면 부채로 인해 경영 압박에 시달릴 수 있다. 부채는 월소득의 25% 이내 상환이 가능한 것이 좋고, 이 비율은 모든 경우에 적용되지는 않는다. 엔화 등의 변동성으로 인한 환차손이 존재하는 대출이 있다면 원화 대출 등으로 대환하는 것도 고려해야 한다.



부채 차입으로 취득한 자산의 가치가 상승하는 것과 감소하는 것이 있다. 또한 현금 흐름이 창출되는 것과 현금 흐름이 소모되는 것이 있다. 투자를 목적으로 하는가, 소비를 목적으로 하는가의 차이다. 자동차의 경우가 대표적이다. 매입하는 순간부터 자산 가치가 하락한다. 사업용 리스 차량의 경우 좋은 부채에 속할 수도 있으나 이 역시 적정 수준인 경우에 한한다.



세무적인 이슈와도 연관되어 있고, 사업용으로 인정하기 어려운 경우가 많다. 자산 가치의 상승을 기대한 것으로 부동산이 대표적이다. 기대와 달리 모든 부동산의 자산 가치가 증가하는 것은 아니다. 부동산 역시 수요, 공급에 따라 자산 가치 변동이 있기 때문에 이를 보완하기 위해 현금 흐름이 창출되는 부동산을 고른다면 자산 가치 상승을 보완할 수 있다.



취득한 자산의 가치가 상승하고 현금 흐름이 창출되는 곳에 사용한다면 좋은 부채이다. 꾸준한 수요가 예상되는 소형 오피스텔이 좋은 예이다. 병원 개원을 위한 부채 역시 일정 기간 이후 안정적인 매출로 자산 가치의 증식이 가능하고, 일정 수준의 소득을 가져다 주기 때문에 좋은 부채로 볼 수 있다. 이 역시 엔화 대출과 같은 위험성이 있는 부채가 아닌 경우에 한한다.



기본적으로 대출도 투자의 한 종류다. 하지만 엔화와 같이 초저금리로 인한 상대적인 금리 차이를 특혜처럼 받아들여 절대적이고 안전한 투자 수익으로 생각한다면 오산이다. 환율 차이로 인해 수익이 가능하다면 반대로 손실도 가능하기 때문이다. 기대 수익이 클수록 손실 폭도 커지는 것과 같은 원리다.



투자에 대해서 공부하는 것처럼 부채도 공부가 필요하다. 환율 위험을 가진 엔화는 조금만 공부해도 충분히 알 수 있는 수준이었으나 초저금리라는 달콤한 사과에 매몰되어 무리하게 결정한 개원의들의 손실이 많았다. 진정한 의미의 레버러지 효과는 무조건적인 대출이 아니라 똑똑한 대출이며, 무리한 투기가 아닌 안정적인 투자로 이어질 때 가능하다.



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