한의원 세무 칼럼 – 149

거짓계약서 작성하면 거래 당사자는 어떤 불이익 받을까?

부동산 거래를 하면서 세금을 적게 낼 목적으로 실제 금액과 다른 금액으로 계약서를 작성해 거래 신고를 하는 다운·업 계약서는 과거에 일반 관행이었다. 그렇지만 2006년 1월 부동산 실거래가 신고제가 도입된 후에는 거짓계약서를 작성할 경우 과태료와 가산세 등으로 탈세하려던 세금보다 훨씬 많은 금액을 내야 하며, 다음과 같은 불이익을 받게 된다.

이번호에서는 다운계약서나 업계약서 같은 거짓계약서를 작성했을 때의 불이익에 대해서 알아보자.

거짓계약서를 작성하면 양도자와 양수자 모두 양도소득세의 비과세, 감면 규정을 적용받을 수 없다. 여기에 과태료와 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세까지 추가된다.



1. 비과세, 감면 규정 적용이 배제돼 양도소득세를 부과한다



양도자 1세대 1주택 2년 이상 보유시에 받던 비과세 8년 자경농지에 대한 감면요건을 충족하더라도 비과세 감면 배제 후 양도소득세를 추징한다. 양수자 역시 양수한 부동산을 향후 양도시에도 비과세, 감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용해 양도소득세를 추징한다.



2. 가산세 부과



•무(과소)신고 가산세

양도소득세를 신고하지 않았거나 무신고 혹은 과소신고한 경우 납부세액의 최고 40%까지 가산세를 부과한다.

•납부지연 가산세

납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과)납부일수×0.025%에 해당하는 가산세가 부과된다.



3. 과태료



지방자치단체 실거래 신고 관련 담당부서에 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 한다.



※다운계약서 작성시 불이익 사례



아파트 소유자 김씨는 아파트를 3억원에 취득해 5억원에 매도하였으나 4억원으로 다운계약서를 작성하여 양도세 신고를 했다. 이처럼 다운계약서를 작성하고 미납부일수가 100일이 지났다고 가정시 김씨가 받게 될 불이익은 다음과 같다.

△비과세 배제

실지거래가액으로 신고했다면 1세대 1주택 비과세 적용으로 납부할 양도소득세가 없으나 비과세 적용이 배제되어 5억원에 대한 양도소득세가 추징된다.

△가산세 부과

•무신고 가산세 40%

•납부지역 가산세 매일 0.025%

△과태료 부과

5억원×5%=2500만원



※업계약서 작성으로 받게 되는 불이익



8년 자경 감면요건을 충족한 농민 이씨는 2억원에 취득한 농지를 3억원에 양도하면서 상대방의 요구에 따라 4억원으로 업계약서를 작성하고 양도세 감면 신고를 했다. 이처럼 업계약서를 작성하고 미납부일수가 100일이 지났을 경우 이씨가 받는 불이익은 다음과 같다.

△감면 배제

실지거래가액으로 신고했다면 8년 자경 감면 적용으로 납부해야 할 양도소득세가 없으나 감면 적용을 배제하면 1500만원 양도소득세가 추징된다.

△가산세 부과

무신고 가산세 1500만원×40%=600만원

납부지연 가산세 1500만원×100일×0.025%=37만5000원

△과태료 부과 3억원×5%=1500만원



※양수자가 양도자의 양도소득세를 부담하는 경우 유의점



양수자가 양도자의 양도소득세를 부담하는 경우 대신 부담한 양도자의 양도소득세도 양도가액에 포함된다. 에를 들며 아파트를 5억원에 팔고 해당 양도세가 3000만원인데 이를 양수자가 부담하기로 했다면 양도자는 양도세 신고시 양도가액이 5.3억원이 되는 것이다.

만약 5.3억원이 아니라 5억원으로 신고시는 과소신고에 해당하므로 양도자는 사후에 양도소득세와 가산세가 부과된다.



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