임은지 대표이사

당신만의 ‘금융빌딩’을 가져라

명쾌하게 풀어보는 한의경제학-17



부동산 경기가 매년 하락세를 면치 못하고 있다. 50평 전후 중대형 아파트의 매수자들은 거의 찾아보기도 어렵고, 매입가격 그대로 내놓아도 찾아오는 사람이 없을 정도로 중대형 평수 부동산의 하락세가 매년 가파르게 증가하고 있다.



대다수 원장들의 자산 포트폴리오에는 부동산이 상당 규모를 차지한다. 눈에 보이는 현물인데다가 일단 매입해 두면 돈이 묶이는 특성이 있어, 그나마 남아 있다는 생각을 하기 때문이다. 하지만 은퇴가 다가올수록 늘어나는 부동산 자산은 관리도 쉽지 않은데다 매매도 예전 같지 않아 시간이 지날수록 골칫거리로 남는 경우가 많다.



많은 원장들의 로망인 빌딩 주인을 실제 만나 보면 기대와 다른 이야기를 들을 수 있다. 임대인 관리에서부터 건물 관리, 유지보수, 세금 등 미처 생각하지 못했던 부차적인 일들이 있다. 이러한 단점에도 불구하고 빌딩 주인이 되고자 하는 이유는 매달 들어오는 월세 때문이다.



하지만 자세히 찾아보면 부동산빌딩이 아니더라도 빌딩과 같은 구조의 자산구조를 만들 수 있다. 일명 ‘금융빌딩’이라고 한다.



금융빌딩도 부동산과 마찬가지로 실질 자산가치 보존이 가능하며, 월세처럼 매월 일정 수준의 이자가 통장으로 입금되고, 부동산과 달리 공실 걱정이나 세입자와 싸울 필요도 없다. 부동산 임대수익이 종합과세에 포함되기 때문에 실효 수익률이 낮아지는 반면 금융빌딩은 금융소득 종합과세를 고려해 수익 배분을 설계할 수도 있어 절세측면에서도 유리하다. 게다가 유동자금이 필요할 때 부동산빌딩은 대출을 활용할 수 밖에 없으나, 금융빌딩은 일정 부분을 인출해 활용할 수도 있다. 그리고 부동산빌딩은 부분 매각이 불가능하나 금융빌딩은 부분 매각처리가 가능해 환금성도 높다.



이러한 금융빌딩을 구성하는 금융자산은 투자 기간으로 분류해 1~3년간의 단기와 최소 5년 정도인 중기, 7년부터 최소 10년 이상을 필요로 하는 장기 상품으로 나뉘며, 과세 여부에 따라 다르게 포트폴리오를 구성할 수 있다.



단기 상품으로 저축은행이나 CMA, 국공채 등 유동성 자산과 원금보장 ELS나 채권형 펀드 등 단기 투자 자산으로 나눌 수 있고 중기 상품으로 적립식 펀드와 ETF, 인덱스 펀드가 유리하다. 중장기로 물가연동채나 비과세 저축보험(최소 10년 이상 필요), 그리고 환율리스크가 있지만 여전히 비과세가 적용되는 브라질 채권 등이 좋다. 일반적으로 20억을 기준으로 빌딩 임대수익률을 6% 적용하면 매월 1000만원씩 연 1.2억원의 임대소득이 발생한다. 하지만 종합소득세를 적용하면 40%가까이 세금을 내야 하기 때문에 실효 수익률은 3.6%에 불과하다. 거기에 기타 부대 비용 등이 적용되면 실질수익률은 더 낮아진다.



반면 금융빌딩의 경우 똑같은 6%대를 목표로 하더라도 과세한도를 활용해 설계한다면 40%에 해당하는 세금이 그대로 수익으로 남아 있다.



2013년부터 금융소득종합과세 한도가 2000만원으로 낮춰졌다. 5억 정도의 금융자산을 기준으로 4%대의 은행이자만 감안하더라도 이 한도에 도달하기 때문에 금융자산 운용 비중이 늘어날수록 이러한 과세여부를 고려하지 않는다면 실제 수익이 은행 이자보다도 낮게 된다. 따라서 과세되는 금융자산은 4억 이내로, 그리고 나머지 금융자산을 비과세 자산으로 배분하는 방식으로 금융빌딩 포트폴리오를 짠다면 2000만원 초과 수익에 대해서는 종합소득 합산과세에 적용되지 않게 된다. 고액자산가일수록 세금 측면에서 유리한 금융빌딩을 선호하는 가장 중요한 이유이다.



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