김광석의 경제 읽어주는 남자 ⑨

[편집자 주] 

본란에서는 유튜브, 네이버 비즈니스, 오마이스쿨 인기 콘텐츠인 ‘경제 읽어주는 남자’의 김광석 오마이스쿨 대표강사(한양대학교 국제학대학원 겸임교수)로부터 어려운 경제를 쉽고 재미있게 알아볼 수 있도록 했다.

‘부동산 시장 잡힐 것인가?’ 지난 2019년 부동산 시장의 최대 질문이었다. 금수저만의 질문이 아니요, 흙수저에게도 남의 질문만은 아니다. 집을 소유한 자는 잡히지 않길 바라는 마음으로, 집을 소유하지 못한 자는 잡히기를 바라는 마음으로 이 최대의 질문을 되물으며 한해가 지나가고 있다. 정부는 부동산 시장을 잡으려 하고, 투자자들은 투자의 기회를 끊임없이 노렸다. 수도권 시장은 주춤하는가 싶더니 잡힐 줄 모르고 달아나 버리고, 애꿎은 지방권 시장만 단단히 잡혀있는 듯하다. 2020년에는 부동산 시장이 어떻게 전개될 것인지를 객관적으로 진단해 보자. 필자가 발간한 『한 권으로 먼저 보는 2020년 경제전망』의 일부 내용을 제시해 보고자 한다.

2019년 하반기 부동산시장 동향

국민은행 주간KB주택가격동향 통계를 분석한 결과, 2018년 9월부터 전국 아파트 매매가격 증감률이 급속히 둔화되기 시작했고, 11월 이후에는 0% 밑으로 떨어지면서 조정이 이루어졌다. 전국 아파트 매매가격은 2014년 이래로 단 한 번도 떨어진 적이 없었는데, 2018년 말부터 2019년 중반까지 이례적인 일이 벌어졌다. 

전세가격은 2017년 하반기부터 2018년 하반기를 제외하고, 줄곧 조정되어 왔다. 즉, 아파트 전세가격 상승률이 상당기간 마이너스를 기록했다. 저자는 강연 중에 종종 이렇게 이야기 한다. “전세가격은 매매가격을 선행하는 경향성이 있다.” 전서 『한 권으로 먼저 보는 2019년 경제전망』에서는 2019년 부동산 시장의 두드러진 특징으로 역전세난을 강조하면서 그렇게 될 수밖에 없는 이유를 설명한 바 있다. 전세 수요가 부족해 집주인은 전세가격을 인하하고, 그래도 전세 공실이 해소되지 않아, 급매를 내놓는 현상이 나타나는 것이다. 2019년 하반기까지는 결국, 전세 점유비중이 높은 지역(주로 비수도권)을 중심으로 가격이 조정되어 왔다. 자가 점유비중이 높은 지역(주로 수도권)은 거래가 발생하지 않을 뿐, 가끔 발생하는 매물의 높은 호가에도 잠재 수요가 뒷받침되면서 거래가 이루어졌고, 이에 따라 가격이 상승해 왔다.    

역전세난 우려 완화

2019년 부동산 시장의 주요한 이슈는 ‘역전세난’ 이었다. 2013년부터 2017년까지 전세 공급 부족 현상이 가속화되면서, ‘전세난’이 심각했다. 해당 기간 주택매매가격이 급등하면서, 아파트 분양물량이 급증했다. 해당 기간 가격상승세를 노린 투자자들이 적극적으로 매수했고, ‘전셋집 찾기가 하늘의 별따기’라고 느끼던 많은 가계는 전세에서 ‘내 집 마련’으로 이동해 왔다. 투자자들이 매수했으니 전세공급이 늘었고, 전세에서 내 집 마련으로 이동했으니 전세수요가 줄었다. 전세공급이 늘고 전세수요가 줄었으니, 역전세난이 온 것이다. 일부 지역에서는 집주인이 세입자를 구하지 못하는 곳이 늘어난 것이다.

2019년 하반기부터는 역전세난이 다소 해소되는 모습이다. 전세수급지수가 2019년 중에 100p를 하회했지만, 반등하며 상승세로 전환되었다. 다시 전세 공급부족 현상이 나타나기 시작했다고 해석할 수 있다. 전국의 평균적인 지표가 그렇지만, 지역별로는 매우 상이한 움직임이 나타날 것으로 전망된다. 특히 산업 구조조정이 본격화된 지방권을 중심으로 공실이 해소되지 못하며, 급매나 경매 물건들이 확대되는 모습이 전개될 것으로 보인다. 상대적으로 수도권은 매매거래는 활발하지는 않지만, 수요가 뒷받침되고 저금리 수혜 등을 받아 매매가격이 조정되지 않는 견조한 흐름을 보일 것으로 전망된다. 분양가 상한제의 적용과 각종 부동산 규제 이행 등에 따라 차이가 있겠지만, 단기간 안에는 수도권 주택가격 상승세가 잡히는 효과가 나타나겠지만 일시적일뿐 중기적으로는 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 

2020년 아파트매매가격 전망

전국의 평균적인 아파트 매매가격은 2019년 말까지 하락세가 지속되고 있다. 그러나 이러한 추세는 지방권의 가파른 하락세가 반영되었을 뿐 수도권은 다른 모습을 보이고 있다. 이러한 흐름은 2020년에도 지속될 것으로 전망된다. 지역별 탈동조화(decoupling) 현상은 2020년 부동산 시장의 키워드가 될 것으로 보인다. 

지방권의 아파트 매매가격지수는 2016년부터 둔화되기 시작했고, 2017년 하반기부터 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있으며, 2019년에는 하락세가 상대적으로 가파르게 나타났다. 주로, 산업 구조조정이 본격화된 지역들을 중심으로 주택 매매가격이 조정된 것이다. 2019년에는 가계의 부동산 매수 심리가 크게 위축되면서, 재건축 등의 특수가 없는 지방권을 중심으로 매매가격이 조정되었다. 특히, 수요가 뒷받침 되지 못하는 지역에는 전세가격이 먼저 조정됨에 따라, 흔히 말하는 ‘갭투자자들’의 매도세가 증폭되어 가격조정까지 이어진 것이다. 2020년에도 지방권 부동산 시장이 뚜렷하게 회복될 만한 요소가 없어 이러한 흐름이 지속될 것으로 전망된다.

부동산 시장의 탈동조화, 기업의 대응 

부동산 시장의 대전환기에는 건설사들의 경영전략에도 대전환이 필요함을 강조하지 않을 수 없다. 건설사들은 국내 건설보다 해외 건설사업을 중심으로 포트폴리오를 조정할 필요가 있다. 해외직접투자가 집중되는 아시아 유망 신흥국들을 중심으로 신시장을 적극 개척해 나가야 한다. 국내 건설사업의 경우에도 주택건축보다는 토목사업에 많은 비중을 두어야 한다. 2020년 계획하고 있는 정부의 SOC사업들에서도 다양한 기회를 찾아야 한다. 기존의 건설 외에 다양한 영역의 사업다각화 방안을 모색할 필요가 있다. 지능형교통시스템(ITS, Intelligent Transportation System), 스마트 시티, 스마트 빌딩, 스마트 홈 등의 유망 산업으로 진출하기 위해 적극 투자하고, 기술도입 및 M&A를 시도하는 것도 대전환기에 주요한 고려사항이 되어야 하겠다. 

출처 :김광석(2019.10.29.) 『한 권으로 먼저 보는 2020년 경제전망』, 이지퍼블리싱.

주 : 전주대비 상승률 기준임(국민은행, 주간KB주택가격동향). 

출처 :김광석(2019.10.29.) 『한 권으로 먼저 보는 2020년 경제전망』, 이지퍼블리싱.

주 : 한국감정원 부동산 통계