한의원 세무 칼럼 – 107

부동산 투자시 유의사항 및 국세청의 세무조사 방향은?
[한의신문] 정부의 여러 부동산 대책에도 불구하고 여전히 부동산 투기가 성행하고 있다. 이번호에서는 재건축 및 재개발 지역에서 부동산 투자시 유의사항을 사례를 통해서 알아보고, 최근 국세청 세무조사 방침에 대해서 알아기로 하자. [사례] 다음과 같이 재개발 중인 조합원 입주권을 딸에게 증여했다. - 토지는 국유지이며, 건축물에 대하여만 소유권이 있음 - 증여일 현재 조합부담금으로 1억원 지급한 내역이 있음 - 당해 아파트 분양권에 대한 매매 또는 증여된 사례가는 확인되지 않음 - 관리처분계획인가일: 2017년 4월 말 - 종전 자산의 평가액: 1000만원, 비례율:120%, 권리가액 1200만원 <질문> 상기 조합원 입주권을 딸에게 증여했을 경우 증여세로 신고할 평가액은 얼마로 해야 하나? 또한 소멸 전의 건축물에 대한 평가액은 종전 자산의 평가액으로 하는지, 아니면 비례율이 적용된 권리가액으로 해야 하는지? 증여세 계산시 증여재산 가액은 시가평가가 원칙으로, 조합원 입주권을 증여하는 경우 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가한다. •재건축(재개발) 입주권의 증여재산가액=평가기준일까지 불입한 금액(권리가액+추가 부담금 불입액)+평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액 평가기준일까지 불입한 금액이란 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안해 재건축 조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액을 말한다. 여기서 권리가액은 종전 자산의 평가액이 아닌 비례율이 적용된 권리가액으로 적용한다. 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액이란 증여일 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서 이는 해당 조합원 입주권의 거래상황이나 가격변동 등 구체적인 사실을 확인해 산정할 사항이다. 현실적으로 프리미엄은 인근의 공인중개사 사무소의 문의를 통하여 정보를 얻을 수 있다. 이와 함께 납세자가 증여세를 신고한 후 과세관청에 의하여 확인되는 시가로 증여세를 결정하는 경우에는 과소신고 가산세를 부과하지 않는다. 한편 최근 국세청에서는 지난 8.9 주택가격 급등 지역에서의 다운계약, 주택취득 자금 변칙 증여 등 부동산 거래 관련 탈세 혐의자 총 286명에 대해 세무조사 착수해 현재 진행 중이다. 주요 조사대상자 유형은 다운계약을 이용한 양도소득세 탈루, 주택취득자금 편법 증여, 부동산 거래 과정에서 불법행위를 조장하는 중개업자 등으로 주요 조사대상자 유형은 다음과 같다. •(다주택보유자, 미성년자 등 연소 보유자) 다주택 보유자이거나 30세 미만이면서 고가주택 취득자 중 자금출저 부족자 •(다운계약) 시세에 비해 분양권 프리미엄을 과소신고한 자 •(중개업자) 분양권 다운계약 및 불법 전매 유도 등 탈세 불법 행위를 조장하고 부동산 가격 상승에 영향을 미치는 중개업자 •(고액 전세입자 및 주택 신축 판매업자) 고액 전세금을 편법 증여받거나, 주택가격 급등 지역에서 소득을 축소 신고한 주택 신축 판매업자 조사 진행 경과 현재 286명에 대해 면밀하게 검증하고 있으며 분양권 다운계약 및 다주택 연소보유자의 자금 출처 등과 관련해서는 본인 및 관련인의 금융거래 확인을 통해 프리미엄 과소신고, 변칙 증여 여부를 확인해 탈루 세금을 추징하는 중이다. 그외 수입금액 탈루 혐의가 있는 중개업소, 주택 신축 판매업자 등에 대해 fiu 자료 등을 통해 그 자금을 추적하고 있으며 현재 진행 중인 세무조사는 끝까지 엄정하게 집행해 탈루 세액 추징 및 관계기관 통보 조치 등을 할 예정이다. 재건축 아파트 취득자 등 탈세 혐의자 추가 세무조사 착수 국세청에서는 강남, 부산 등 주요 도시 재건축 진행 또는 준공단지의 아파트(분양권 포함) 취득자 및 다주택 보유자를 대상으로 취득자금에 비해 자금 원천이 부족해 사업소득을 누락했거나 변칙 증여 등으로 세금을 탈루한 혐의가 있는 자들을 분석, 선정해 세무조사를 실시하고 있으며 총 조사인원은 302명이며, 주요 탈루유형은 다음과 같다. (재건축 아파트 취득자) 강남 4구, 부산 등의 지역에서 재건축 진행, 완공 아파트(분양권)를 취득한 자 중 자금출처가 부족해 사업소득 누락 또는 변칙 증여 받은 혐의가 있는 자 •부동산 임대업을 영위하는 아버지로부터 시가 30억대의 반포 주공 아파트를 저가에 양수받는 편법을 통해 증여세 탈루 •강남에서 성형외과를 운영하는 의사가 신고 소득이 적음에도 2016년 이후 개포 주공아파트, 아크로비스타 등 총 32억원대의 아파트 3채 취득 •도매업을 영위하는 사업자의 배우자가 최근 서초동 삼호아파트를 18억원에 취득해 취득자금을 배우자로부터 증여받은 혐의 •특별한 소득이 없는 70대 주부가 잠실 주공 5단지 아파트를 15억원에 취득했으나 자금 원천이 불분명하여 취득 자금 편법 증여 혐의 •연봉이 수천만원에 불과한 근로소득자가 최근 11억원 상당의 둔촌 주공아파트 입주권을 구입하는 등 취득 자금 편법 증여 혐의 (다주택 보유자) 다수 주택을 보유한 상황에서 최근 5년간 주택가격 급등 지역에서 주택을 추가 취득하는 과정에서 취득 자금 출처가 불분명한 자 •뚜렷한 소득이 없음에도 최근 4년간 서초 반포 등 주택 3채를 36억원에 구입하는 등 주택 취득 자금에 대한 출처 불분명 •임대업자가 최근 4년간 신고소득이 많지 않음에도 40억원대의 주택을 취득해 임대소득 누락 및 취득자금 편법 증여혐의 이번 세무조사에서도 양도소득세, 증여세 등 탈루 세금을 빠짐없이 추징하기 위해 거래당사자와 그 가족의 최근 5년간 부동산 거래내역 및 재산 변동상황에 대한 분석과 금융추적 조사를 실시하고 세무조사 결과, 변칙 증여로 확인될 경우 증여세를 추징하고 사업소득을 누락한 자금으로 취득한 것이 확인될 경우 관련 사업체까지 통합조사를 실시할 예정이다. 또한 관련 법령(부동산 실명법, 부동산 거래 신고 등에 관한 법률, 조세범처벌법) 위반 사항에 대해서는 예외없이 관계기관에 통보, 고발조치할 예정이라고 하니 부동산 구입 전 꼭 전문가와 상담해야 한다.
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