한의원 세무 칼럼 – 125

분양권 중도금, 세무적 문제는 없을까?
최근 정부의 강력한 부동산 투기 대책에 의해서인지 부동산 상승세가 한풀 꺽인 듯한 가운데 분양가 제한에 의해서 당첨만 되면 바로 그 자리에서 시세차익을 얻을 수 있다는 로또 아파트 당첨이 장안의 화제였다. 하지만 분양가가 9억원을 넘을 경우 대출을 받을 수 없어 자금 조달에 대해서 많은 주의가 필요하다. 이번호에서는 분양권 중도금에 관한 세무적 이슈를 다루어보기로 하자. 무대출 중도금은 어떻게 자금을 조달해야 하나? 올 분양시장을 가장 뜨겁게 달궜던 디에이치 자이 개포 아파트의 경우 모든 가구의 분양가가 9억원을 초과해 중도금 대출 보증을 받지 못하므로 자력으로 계약금과 중도금을 마련해야 한다. 특별 공급 당첨자 발표에서도 나타났듯 19살 당첨자를 포함해 자금 조달에 의문이 드는 당첨자가 적지 않고,이에 대한 사회적 여론을 의식해서 국세청도 고강도의 세무조사에 들어갈 방침이다. 중도금 대출이 안되다 보니 자력으로 마련하거나 부모 등 가족이나 친척, 지인한테 자금을 빌리는 경우가 적지 않을 것으로 예상되는데 그 과정에서 증여세 신고를 하지 않은 불법 증여를 통해 자금을 마련하는 당첨자에 대해서 고강도 세무조사를 할 예정이다. 증여세는 배우자간에는 6억원, 자녀나 부모의 경우는 5000만원, 친척은 1만원까지 공제한 금액에 대해서 최고 50%의 세율이 적용된다. 여기서 조심해야 할 점이 중도금 6번을 중도금을 낼 때마다 증여받을 경우 전부 합산해서 신고해야 한다. 증여세는 최근 10년 이내를 합산해서 계산하기 때문이다. 예를 들어 중도금이 2억원씩 6번인 경우 총 12억원에 대해서 증여세를 내야 하는데 예를 들어 분양가 11억원인 작은 평수의 중도금 6억6000만원에 대한 증여세가 1억1000만원 정도이고 가장 비싼 대형 평수 중도금 18억원에 대해서는 증여세가 5억2000만원 정도다(최근 10년 이내에 다른 증여재산이 없다고 가정할 경우). 만약 조부모로부터 증여받은 경우는 30% 할증 과세된다. 가끔 자식이 내야 할 증여세까지 부모가 대신 내주는 경우가 있는데 한국은 증여받는 사람 즉 수증자가 증여세 의무자이므로 이런 경우 부모가 내준 증여세를 증여로 간주하여 다시 증여세가 붙는다. 가족이나 친척으로부터 자금을 빌린 경우 세법에서는 가족, 친척간에 금전대차시 연 4.6%의 이율을 적용하게 되어 있다. 시중 은행 금리보다 높은 수준인데 가족이나 친척간 시중보다 저렴한 금리로 편법 증여를 막기 위한 것이다. 따라서 부모로부터 이자 3%에 자금을 대여받으면 세법에서 정한 4.6%의 금리와의 차이인 1.6%에 해당하는 돈이 증여세 대상 금액이 된다. 다만 그 차액이 1000만원 미만이면 증여세 면제이다. 예를 들어 25평 중도금 8억4000만원을 2%로 빌리고 입주시 갚는다고 가정하면 그동안의 이자가 2600만원 정도로 4.6% 적용시 이자 6100만원과 3500만원 정도 차이가 나는데 이 이자차액 부분이 증여세 대상 금액이다. 여기에서 가족 친척간 공제를 5000만원에서 1000만원 적용받으면 실제로 내야 할 증여세가 많지 않다. 다만 실질적으로 자금을 갚을 능력이 있는지 여부는 국세청에서 엄격하게 체크할 것으로 예상되므로 경제적 능력이 없는 데도 문서상으로만 자금을 갚은 것처럼 꾸미는 것은 위험하다. 또한 가족이나 친척 같은 혈연관계가 아닌 친구 등 지인에게서 자금을 저리로 대출받는 경우에는 4.6%이자 제한이 없다. 다만 무이자의 경우는 증여 대상이다. 분양권은 자식한테 증여할 수 없다 청약가점이 높은 부모님이 분양을 받은 뒤 실제적으로 입주해 살 예정인 자식이 중도금을 내는 경우는 어떻게 되는 것일까? 결론부터 말하면 이런 방법은 법 위반이다. 투기과열지구에서 분양권은 입주 전까지 전매금지되기 때문이다. 상기 사례의 경우는 분양권 전매에 해당하기 때문에 법적으로 금지된다. 다만 배우자끼리는 한세대로 보므로 배우자 증여만 예외적으로 허용된다. 요즘 국세청이 시스템 발달과 사회적 여론을 의식해 점점 고강도의 세무조사를 실시하고 있으므로 아무쪼록 자금 조달 계획을 잘 세우고 부모나 친척으로부터 받은 재산은 반드시 증여세 신고를 하고 빌린 자금은 향후 세무조사를 대비하여 잘 준비해 둬야 한다.
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